盼星星盼月亮，时隔五年重启的地盘储备专项债U系大作战2，本以为能给房地产阛阓来一场"实时雨"，可这雨咋就迟迟下不大呢？

手脚褂讪地盘阛阓、周转存量资源的要道器用，它一出现就被视作行业"强心剂"，阛阓曾满心期待万亿级资金能掀翻大范畴地盘收储上涨。

然而数据一摆出来，大众发现理思和本质有点差距：

一季度世界新增专项债近万亿，可信得过投向地盘储备的仅5%，实质发债范畴刚过500亿，和历史同时占比超30%的光辉比拟，节律较着慢了半拍。

01

打开一季度场合债账本，合座数据绝顶亮眼：世界刊行场合债2.84万亿元，同比激增80.9%，创了历史新高。

其中新增专项债9602亿元，同比涨了51%。

但间隔来看，钱的去处很有负责：近6成用来还宿债，信得过投向新模式标4成里，地盘储备只拿了5%的份额，也便是480亿独揽（实质刊行524亿）。

要知谈，2017-2019年地盘储备专项债占新增专项债比例皆超30%，按照这个教授算，本年阛阓预期何如着也得有万亿范畴，可咫尺连零头皆没到，妥妥的"进程条滞后"。

为啥会这样？

言叔从专科东谈主士那了解到，一方面是"置换债"优先级更高。

本年政府要化解存量债务压力，一季度刊行的场合债里，绝顶一部分得先用来还旧账，新模式标资金天然被挤了点技术。

另一方面，各地模式储备还没十足到位。

虽说广东、吉林等16个场合公示了1853亿的收储缱绻，但信得过把债发出来的只消广东、四川、湖南、北京四个场合，其他地区还在走历程、作念准备。

华创证券的周冠南就说，本年有14个地区试点"自审自觉"，但从有缱绻制定到模式落地需要技术，咫尺就像刚踩下油门U系大作战2，车子还在缓缓提速阶段。

再看专项债合座刊行进程，一季度只完成了全年名额的21.8%，如实不算快。

不外言叔认为U系大作战2，这也不算啥赖事。

毕竟计策器用箱里还有不少后手，随着置换债压力收缩、模式准备老到，接下来二三季度可能会迎来刊行岑岭，地盘储备专项债的范畴也有望缓缓跟上。

02

在这场专项债刊行大战里，哪些场合冲在了前头？

数据一摆，广东和山东绝顶亮眼。广东手脚经济大省，一季度新增专项债1617.5亿，世界第一，何况在地盘储备专项债上也当了"茅头兵"，发债超300亿，绝顶于世界同时地盘储备专项债范畴的60%。

山东紧随后来，新增专项债1048.3亿，聚焦保险房和交通基建，济南的轨交模式、青岛的老旧小区改换皆拿到了不少资金。

再往后看，江苏、四川、河北、北京这些经济大省、债务风险低粗略模式准备充分的场合，刊行进程也挺快，一季度新增专项债皆朝上500亿。

言叔发现，这背后其实反应了一个规定：有钱、模式老到、风险可控的场合，更容易拿到资金，毕竟专项债需要模式收益来掩盖，得把钱投到靠谱的场合去。

从资金投向看，本年有个较着变化：房地产领域占比进步了。

民生银行的温彬分析，一季度用于模式建设的8438亿专项债里，18.6%投向了房地产干系领域，比旧年全年高了7个百分点。

这主如果因为多地启动了专项债收储地盘，再加上城中村改换、老旧小区更新，这些和房地产雅致干系的模式拉抬了占比。

不外基建如故大头，64.6%的资金投向了市政、交通等领域，天然比旧年低了点，但依然是稳稳的"压舱石"。

这种区域分化和投向结构，其实也给其他场合提了个醒：要思拿到专项债，得把模式包装好、风险截诤友，尤其是地盘收储模式，得算了了收益账，让资金兴盛随着模式走。

03

说了这样多，大众最温存的如故地盘收储到底发达怎样。

从公示情况看，广东、山东、四川等地权术的收储范畴皆不小，广东拟收储214宗地、440亿资金，山东190宗地、231亿，四川187宗地、177亿，江西、福建等省份也皆有百亿级的缱绻。

但信得过落地的只消前边提到的四个场合，524亿的发债范畴，和众多的闲置地盘比起来，险些是"相形失色"。

中国国土资源经济询查院的数据走漏，世界累计闲置地盘67.8万亩，按地价算价值超2.3万亿，光TOP50房企就执有18.3万亩。

清华大学的叶剑平算过一笔账，每亩闲置地每年变成18万经济蚀本，世界一年便是1200亿，这可皆是真金白银的奢靡啊！

好在北京、广州照旧运行行径：北京收回124宗闲置地，48%用于保险房，32%用于产业升级；广州收回83宗，通过"微改换"周转空间，不搞大拆大建，而是功能置换，这种作念法值得践诺。

但为啥合座进程如故慢？

中指询查院的陈爱静点出了要道：专项债额度不认知、收购价钱难定、被收购主体单一。

比如说，场合政府思收储地盘，可到底能恳求若干专项债，莫得明确的圭臬；和企业谈收购价钱时，两边对地盘价值评估有不对；咫尺主要收购对象如故房企，渠谈太窄，许多其他主体的闲置地盘不好措置。

不外好音尘是，计策层面照旧运行发力。李强总理调研时强调，要给城市更多自主权，在收购主体、价钱、用途上机动退换，还要询查新的辅助步履。

机构们也很乐不雅，国海证券测算本年地盘储备专项债有望达万亿，星河证券说当年两三年每年5000-7000亿，能带动地盘阛阓和楼市竖立。

言叔认为，只消把这些堵点买通，比如明确额度分拨机制、配置合理订价体系、扩大收购主体范围，地盘收储详情能加速速率，让闲置地周转起来，给房地产阛阓注入更多活力。