这个二线城市小马拉大车，房价何如跌一半

天下楼市许多齐有听说色调，但第一城

一定是 15 年前的温州

何况这个第一还不是在二线城市群里，而是和一线去比

一张图展示下温州楼市曾经的江湖地位：

数据来源：公开信息，仅供参考

接连三年压过其时的北京和上海，涨幅也号称神速

京沪还在 2 字头的时候，温州曾经起先破 3、径直飞上天了，成为天下房价第一城

绝不夸张地说，彼时的温州楼市等于中国楼市的风向标

但最近，咱们看到一份满天飞的数据，很是惊心

温州二手房价下落幅度 48.4%

数据来源：公开信息，仅供参考

依然天下第一，只不外变成了倒数第一

亦然温州楼市 39 年来的最大跌幅

具体均价从高点的 2.8 万 / 平，跌到低点的 1.4 万 / 平，一个长三角二线城市的房价径直腰斩

这个数字是真的吗？

如若是，温州楼市到底发生了什么？背后又是若何要素导致的？

这些去之前的猜忌，在我踏上温州高铁后，渐渐有了了了的谜底 .....

温州南站左近实景拍摄

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肉身感受下来，执行的确如斯

当下温州房价跌得很痛

网传的 48.4% 这个数字也不算夸张

因为我市调的部分小区房源，比这个数字要严重得多

凭据中介预估目前温州市区普跌 30% 以上

而个别房源径直暴跌 50% 驾御

这个 50% 也只是我取的平均值，在贝壳捡漏榜上，你能看到更高的数字

翻了翻榜单，一共 100 个小区刨裁撤写字楼公寓、安置房

上榜最多的等于那些市区老少区

中介带我看的第一个小区，是最近成交量很高的新原野组团

说是老少区其实品性还可以，小区有大面积中心花坛、水景、公区门径

转了一圈并莫得太多破和小的嗅觉

加上六组团窗外，等于天下十大豪宅保利天樾玺、金融 CBD

这样的站位和环境，却比岑岭期跌了一半不啻

一组团一套 18 楼的 106 平 3 房，2020 年买入总价 250 万

我去确本日房主报价 125 万，5 年时辰刚好跌去 50%

而另一套西边套的顶楼 3 房，高点单价能上到 2.5 万 -2.8 万，目前 1.1 万

最高跌去 60%

六组团 27 楼的一套 135㎡3 房

2022 年 8 月房主买入价是 280 万，加上可以的装修、车位，资本跳跃 300 万

而目前挂牌价 185 万

曾经跌了 38% 驾御，坐下来还能再谈

包括蒲鞋市新村、上陡门、水心住宅组团，像这样的老住宅区齐在乱跌

团结个小区的二手价钱曾经不成体系

总有出东谈主料到的房源，在这个春天冷不防跳出来击穿阛阓底线

诚然不单市区这样，郊区新兴板块亦然相同的情况

先看近郊，我市调了和 CBD 一江之隔的七齐岛

鹿 xx 第 2017 年二期开盘均价 1.8 万，目前最低成交 1.1 万

隔邻 2021 年寄托的翡 x 湾，小户型曾经达到过 2.6 万，但本年曾经来到 1.3 万

翡 x 湾实拍

以及瓯江口的大盘 xx 国外新城，很是有代表性

最早开盘价 1.1 万，岑岭期涨到 1.6 万，目前均价 8000 元

这些数字轨迹，等于近几年温州近郊楼市的冷热温度表

而远郊更无用说了

仰义的超等红盘阳光 100 阿尔勒，当年片区销冠

这几年从高点的 1.2 万下探至去年的 4500 元驾御

图源：温州房哥

再到如今出现 3000 多元挂牌的情况

凶残计议狂跌 75%，推敲许多房源有特等性，这个数字只可参考

不外下落的落差幅度一眼知

但等闲二手交游的情况，还不是温州楼市目前边临的最大问题

最要道的是温州豪宅莫得孤苦行情

动作二线地级市翘楚，前两年民富等第温州排天下第五

数据来源：DATA 居士，仅供参考

东谈主均破钞水平曾仅次于上海和杭州，排在天下第三

如斯实力之下，扫数这个词豪宅阛阓依然阴郁连天

连滨江 CBD、绿轴豪宅的部分房主齐在亏钱

昂贵如山河云起，2021 年均价 4 万 / 平强势开盘

目前低区 4 房挂牌价曾经在 2 字头了

图源：贝壳

我查了下 2020 年德信拿这块地时，楼板价靠拢 2.8 万 / 平

面包打折到和面粉一个价，放在天下豪宅阛阓也算一个奇不雅了

还有绿轴公园左近，刚好是城市十字轴，又挨着市府，业主非富即贵

但一部分房源也在降价

拿天 x 来说，洋房 + 小高层的树立很是稀缺

窗外等于绿轴公园

是以不雅景面的一套 6 楼洋房，买入价 800 万露相貌前挂牌价 798 万，没太多降价空间

但看不到绿轴公园的，该降还得降

一墙之隔的中间套，开窗即小区里面

房主买的时候 580 万，目前 480 万，直降 100 万

这种情况，和市区大部分二手豪宅类似

推开窗看见什么，决定卖几许价钱

凤 xx 鸣一套 16 楼 3 房，客岁买的时候 530 万，目前挂牌 450 万

其中有个不利要素等于看庙

中介告诉我按目前的行情，谈到 430 万还能再包个车位

说真话现场看下来情态很复杂

扫数这个词温州楼市覆巢之下，高金钱属性的豪宅曾经经渐渐失去谈判权

在我码字的这一刻，中介发来凤 xx 鸣 139 平的一套房源

房主急卖，报价 32000 元 / 平

这套屋子年前挂牌价 4 万多，其后 39000、38000、35000.... 价钱缓缓地降

03

而这样的阛阓不是本年也不是去年头始的，曾经连续了好几年

当我回特地看温州楼市这几年

数据很是直不雅

数据参考：C21 温州相关中心及公开网罗

自 2022 年头始，温州房价已连跌 3 年

这一轮降价潮开启后，市区二手成交价从 2.5 万回落到了 2 字头的角落

其他区更无用说了

到去年扫数这个词阛阓齐来到了谷底

我把去年全年的数据也找了出来，具体月份等于去年 8 月

也等于开端提到的阿谁最低点

数据参考：C21 温州相关中心

9 月新政后阛阓些许回温，但依然没能追上去年头

迈过农积年，这个一二线齐提前回暖的小阳春，温州二手成交均价暂时停留在 1.5 万的水平

楼市并莫得真确走入春天

于是就有了前边我市调的那些现场画面

终年活跃在市府中枢的中介，对当下阛阓的界说也依然是谷底

但这些数据，并不料味着温州楼市莫得预期

动作曾经的炒房第一城，温州的房价标尺和天下不同

跌幅对比往年的数值并不成反馈果真需求

举个例子好了，如今跌得锐利的七齐，恰是连年回来原土的投资客们炒房最汇注的板块之一

岛上的鹿岛 xx 六合，通过学区见地炒得火热，投资客就占了扫数这个词形势标 50%

而预期幻灭后，这些东谈主当然初始砸价抛盘

是以，温州的暴跌，不成和其他二线城市同日而论

也不成对照当初东谈主为制造的不实岑岭，去说房价跌了 30%、50%...

因为水分势必要被挤出，如今更像是一场所理修正

咱们再把周期拉长到 15 年，温州房价指数其实曾经在渐渐自我转机

来源：天下房地产阛阓契机与风险监测系统

从早期 2011 年的抵御方数值渐渐规复到二线水准

2021 年投资客回来带来的次高点也并未高过 10 年前的峰值

目前 78 的房价指数，反而讲解投资时间曾经昔时，奉陪天下及行业的转机，温州东谈主对于屋子的想考初始回来感性

我市调经由中也发现 2 个明显的变化

一个是高端改善入场

年后温州阛阓最火的一类屋子等于四代宅

中楠 · 鹭湖一出现就成了全城顶流，不到 1 小时 45 套房源全部售罄，去化率 100%

要知谈上一次温州首开清盘，照旧在 5 年前

可见温州原土并非莫得需求，这些被召唤出的真金白银等于最佳的购买力讲授

另一个等于果真需求回来

凭据朗指院讲演的数据，1 月温州二手房置换周期镌汰至 6.8 个月

包括阛阓成交占比曾经渐渐偏向首改群体

2 月份，90-144㎡首改型居品的占比，曾经跳跃小户型成为主导力量

图源：C21 温州相关中心

144㎡以上户型成交占比也晋升了 11%

这些品性驱动的需求，齐在讲解温州楼市正在走向一个重生态

但为什么寰球的体感依然是谷底？

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其实所谓阛阓见底的背后只是因为：温州不缺屋子

说真话市调本日，无论走到市区照旧郊区，我第一反馈齐是，屋子好多啊

已建成的楼栋很是紧凑，未完成的相同密密匝匝

肉眼可见，扫数这个词温州的库存很是多

一个蹙迫要素等于安置房爆发

尤其 2016 年市区大边界棚改开释了许多安置空间

如今那批安置房早已欢喜 5 年年限，连接流入二手阛阓

再加上昔时几年一手流速慢

2018 年存量面积初始大幅飞腾，这种情况一直连续了 7 年

图源：泰和地产机构

直到 2024 年略降了一些，但依然比 2018 年之前高得多

在如斯供应的存量基础上，2021 年头始，一手销量却在一齐下滑

数据来源：泰和地产机构，仅供参考

到今天我去市调的时候，部分 2021 年寄托的小区依然在售

中介告诉我许多曾经卖了 4-5 年，何况空置率很高

这是我站在金 xx 湾楼下拍到的画面

放大看 2022 年寄托时挂上的红绸齐还没揭掉

精辟数了数，一张像片里就有 10 几户没入住

这些空置的屋子等于投资客退场后再行参加二手阛阓的

于是各方面供应肖似在一齐，导致二手库存巨大

何况上新速率很是恐怖

这两个挂牌量的时差只是 1 天，就多了快 200 套，到了 4.6 万套

图源：温州贝壳

这样快的库存增速，新增需求却远远不够

很猛进度上，温州和南京一样齐是内轮回阛阓

目前交游场上的也大多是腹地置换客，刨裁撤往返返去的投资客，果真需求一直是固定的

哪怕阛阓最火热的 2021 年齐是如斯

图源：C21 温州相关中心

但这些腹地客源，这几年也在连接流失

之赶赴杭州当地中介坦言，看房的外地客户里就温州东谈主最多

包括上海一直以来对温州东谈主的勾引力也很强

短期来看，腹地的屋子无论从金钱照旧居住属性，大多齐比不上这两个城市

于是一批有钱的购买力齐置换到外地去了

除了腹地客群不及，温州更朦拢的其实是外来高端需求

而这部分才是鼓动置换链最中枢的部分

只是昔时温州以个体户为开端，靠着小商品发财

一直是中微型企业为主，产业一直莫得取得升级

如今杭州出了六小龙之后，朦拢新兴产业的温州更没什么勾引力了

当然也就莫得更多外来东谈主口去消化这样多库存

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不外一座新的温州城也正在目下发生

温州东谈主擅长的不单是投契，更多的其实是把捏契机

何况比一般的城市齐要提前

比如濒临日渐迷离的房地产阛阓，早在 2022 年温州就曾经启动了一场城市供给侧转机

比如大边界减少地盘供应

数据来源：泰和地产机构

可以看出 2022 年之后温州地盘挂牌成交急剧萎缩

这一年的挂牌供应面积减少了 50%，成交减少了 42%

再到 2024 年，地盘供应量澈底降了下来

凭据浙江省当然资源网的公开信息，去年温州市区仅成交了 18 宗涉宅地块

扫数这个词楼市从一级阛阓就在放缓节拍，转机的决心看起来还蛮大的

以及去年接头度很高的房票战略，温州 2022 年就出台了

幸免安置房的汇注供应形成库存增压

不仅如斯，对于"好屋子"的转机，温州以致要早于天下

去年 5 月 28 日，温州市住建局发布了《温州市住宅缔造品性晋升遐想导则 ( 试行 ) 》

从 8 个维度设施未来温州要建什么样的好屋子

这些供应端的层层递进，曾经构建出一个渐渐了了的未来画面

这亦然为什么我说温州楼市依然有强盛预期的原因

除此以外，站在扫数这个词城市视角上，温州也正在进行一场武断的产业转型

代表选手等于龙湾

这个此前申明远扬的工业大区，经验是弥散明后的

中国制笔之齐、中国阀门城、制鞋服装 .... 整整八张柬帖全是国字头

但当制造业走入巷子底，说转型也就转型了

对准电子和新动力后，目前龙湾的昂首变成了科创大区：中国眼谷、国科温州相关院、星曜半导体 ...

且本年 GDP 收货单破了千亿

也在温州的万亿谈路上上前推了一把

包括走在七齐的谈路上，我在路边看到的是这样的城市定位

仔细看下这几个词：研发特区、科创特区、金融特区 .....

是不是很老到？

一眼就能看得出来对场合是上海浦东和深圳的节拍

何况框架曾经搭好了，招商引资也初始内卷了

去年 7 月份，智能谷曾经签约了百度智能云、网易、九号科技等 22 家头部企业和平台入住

还和华为、科大讯飞联手打造东谈主工智能计议中心，向天下运输算力

扫数这个词温州的产业舆图曾经越来越了了

从小商品、小买卖作念起的温州东谈主，擅长创造遗迹

也给这座城市保留了一些立异、刚烈的底色

如今亦然一样，制造业解围后温州耿直步迈向下一个时间，技术诚然要经历一些阵痛

不外惟有城市背后的东谈主没变小马拉大车，下一个黄金时间也就不会太远